Come sono fatti questi numeri

Che cosa misuriamo

Prezzi richiesti, non prezzi di vendita. Pubblichiamo la cifra scritta negli annunci, non quella a cui l'immobile passerà di mano: fra la richiesta e il rogito c'è una trattativa, e in Italia la richiesta è quasi sempre più alta.

Come rileviamo

Un programma legge gli annunci pubblici delle zone che seguiamo e calcola la mediana del prezzo al metro quadro per zona, ogni settimana.

Perché la mediana e non la media

La mediana è il valore centrale: metà degli annunci sta sopra, metà sotto. La media no — un singolo attico fuori scala la sposterebbe di centinaia di euro senza che il mercato si sia mosso di un centimetro.

Filtri e deduplica: cosa entra e cosa resta fuori dal conteggio

Le zone sono sempre le stesse e i filtri non cambiano: entrano gli annunci residenziali da 50 mq in su; restano fuori la nuda proprietà, la multiproprietà, le aste dichiarate nel titolo e tutto ciò che sta sotto i 2.000 €/mq (a quel livello, in queste zone, è un errore di battitura o un box, non una casa). Qualche annuncio non residenziale può sfuggire quando il testo non lo dichiara.

Lo stesso immobile viene spesso pubblicato da più agenzie, e a volte attribuito a due zone confinanti. Quando taglio e prezzo coincidono nella stessa città lo contiamo una volta sola: sul campione attuale è circa il 13% degli annunci.

La settimana

Ogni settimana va da lunedì a domenica; il suo valore è la mediana delle rilevazioni fatte in quei giorni, confrontata con la settimana precedente. Se una settimana non è stata rilevata, resta vuota — non la stimiamo, non la nascondiamo: nei grafici è un buco, e si vede.

Perché dopo una pausa non pubblichiamo gli annunci «nuovi»

Ciò che è comparso mentre non guardavamo risulterebbe apparso tutto insieme il giorno in cui abbiamo ripreso a rilevare: sarebbe un dato falso, non un dato in ritardo. Meglio ometterlo.

Il confronto con l'Agenzia delle Entrate

Accanto alla richiesta mettiamo il valore OMI dell'Agenzia delle Entrate, costruito sulle compravendite registrate. Il divario fra i due numeri non è lo sconto che otterrai: sono due misure diverse, una domanda di oggi contro contratti firmati in passato.

Come scegliamo il valore OMI di riferimento, e a che cosa serve il confronto

Prendiamo il centro dell'intervallo OMI per «abitazioni civili» in stato normale; dove la zona che monitoriamo attraversa due microzone OMI ne facciamo la media (lo diciamo nella tabella di ogni città).

Il valore OMI è una media di contratti su immobili di qualità e stato diversi da quello che stai guardando: il confronto serve a capire dove la distanza fra ciò che si chiede e ciò che si è pagato è più larga del solito, non a calcolare uno sconto puntuale.

Che cosa questi numeri non possono dirti

• Quanto vale il tuo immobile. Una mediana di zona non conosce piano, esposizione, stato, vista: su un singolo immobile può sbagliare largamente in entrambe le direzioni.
• Quanto tempo ci mette a vendersi. Non conosciamo la data di pubblicazione degli annunci, solo il giorno in cui li abbiamo visti la prima volta: un «tempo medio di vendita» ricavato da qui sarebbe una stima travestita da misura, e preferiamo non pubblicarla.
• Se un ribasso è recente. Vediamo che il prezzo è sceso rispetto al primo avvistamento, non quando è successo.
• Il mercato oltre le zone monitorate. Le zone sono scelte, non esaustive: non sono «Milano» e «Firenze», sono quelle zone.

Campioni piccoli

Sotto i cinque immobili in una fascia di taglio non pubblichiamo la mediana, solo il conteggio. Quando lo storico di una città è ancora corto lo scriviamo in cima alla pagina: su poche settimane, una variazione dice più sul rumore che sul mercato.

Che cosa non pubblichiamo

Nessun annuncio singolo: né titoli, né indirizzi, né link, né foto. Solo aggregati di zona.

Ogni quanto si aggiorna

Rilevazione settimanale, sito ripubblicato a mano a ogni aggiornamento. La data dell'ultima rilevazione è in cima a ogni pagina.